El decreto de necesidad y urgencia 70\/2023 que introdujo el Poder Ejecutivo sum\u00f3 diversas reformas al r\u00e9gimen de las locaciones de inmuebles. Dentro de las modificaciones, se realizaron reformas al r\u00e9gimen de rescisi\u00f3n anticipada del contrato de locaci\u00f3n de inmueble destinados a vivienda (art. 1221 del C\u00f3digo Civil y Comercial). Para comenzar, Gonzalo Fuertes Lerena, coordinador en la Maestr\u00eda de Derecho Civil de la Universidad Austral y abogado Cerolini & Ferrari Abogados, considera que \u201ca partir de ahora, el locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, y por ello debe pagar al locador el 10% del canon locativo futuro, es decir, que no se ha devengado.<\/p>\n
Para realizar el c\u00e1lculo del pago debe considerarse el per\u00edodo comprendido entre la fecha de notificaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n y la fecha de finalizaci\u00f3n pactada\u201d.
\nQu\u00e9 se mantiene y qu\u00e9 cambia en el r\u00e9gimen de rescisi\u00f3n anticipada de las locaciones con destino a vivienda con la entrada en vigencia del DNU Fuertes Lerena: Los que se mantiene es la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato de locaci\u00f3n. Mientras que lo que cambia es que no se realizan distinciones basadas en el momento en que se efect\u00faa la rescisi\u00f3n y en la existencia o inexistencia de preaviso. Tambi\u00e9n cambia la forma en la que se calcula la indemnizaci\u00f3n que, en ocasiones, deb\u00eda para el locatario al locador por rescindir anticipadamente el contrato, as\u00ed como el impacto econ\u00f3mico que ello tiene para el locatario.<\/p>\n
C\u00f3mo var\u00eda el impacto econ\u00f3mico de la rescisi\u00f3n del contrato. Qui\u00e9n y cu\u00e1ndo se beneficia por el cambio en el DNU. Fuertes Lerena: Lo mejor es intentar responder esos interrogantes a trav\u00e9s del an\u00e1lisis de un ejemplo sencillo: imaginemos un contrato de alquiler en el que se pact\u00f3 un canon mensual de $10. En cuanto a la duraci\u00f3n del contrato, es preciso considerar la situaci\u00f3n, tanto si el plazo convenido fue de 3 a\u00f1os, como si fue de 2, puesto que el DNU reduce a este \u00faltimo el plazo m\u00ednimo de las locaciones con destino a vivienda (siempre que no se haya pactado otro plazo en el contrato).<\/p>\n
Si la rescisi\u00f3n tiene lugar antes de que hayan transcurrido los primeros 6 meses de ejecuci\u00f3n del contrato (considerando hip\u00f3tesis de m\u00e1xima en el ejemplo propuesto), mientras que antes del r\u00e9gimen establecido por el DNU se deb\u00edan pagar $60 o $40 (con ajuste proporcional de la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen anterior a un plazo m\u00e1s acotado duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato), luego de \u00e9l se deben pagar $36 o $24, dependiendo de si el contrato se celebr\u00f3 por 3 o por 2 a\u00f1os, respectivamente.<\/p>\n
Cuando la rescisi\u00f3n es realizada entre los 6 meses y el primer a\u00f1o de ejecuci\u00f3n contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso establecido en el CCyC, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis, era de $20,75. Mientras que, si se brindaba el preaviso de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis, era de $12,5, y si era de 3 meses el preaviso, no se deb\u00eda indemnizar. Despu\u00e9s del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis es de $21.<\/p>\n
Si la rescisi\u00f3n tiene lugar despu\u00e9s del primer a\u00f1o de ejecuci\u00f3n del contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis es de $16,6. Si se brindaba el preaviso y este era de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis es de $8,33, y si era de 3 meses, no se deb\u00eda indemnizar. Despu\u00e9s del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hip\u00f3tesis es de $18.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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